Jakie dane uwzględnia kalkulator
Formularz zbiera trzy grupy danych: parametry zakupu nieruchomości (metraż, cena za m², wykończenie, miejsce postojowe, koszty transakcyjne, wkład własny), parametry finansowania (oprocentowanie i okres kredytu) oraz parametry operacyjne najmu (stawka dobowa, obłożenie, prowizje operatora i platform rezerwacyjnych, czynsz administracyjny, media, serwis i ubezpieczenie). Na tej podstawie narzędzie wylicza koszt wejścia, przychód, wynik operacyjny, ratę kredytu i wynikowy cashflow.
Koszty zakupu, wykończenia i wyposażenia
Cena zakupu to jedynie część całkowitego kosztu wejścia. Kalkulator dodaje do niej koszt wykończenia liczony za m², cenę miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej oraz koszty zakupu wyrażone jako procent ceny nieruchomości (obejmujące zwykle podatek PCC, taksę notarialną i opłaty sądowe). Suma tych pozycji stanowi całkowity kapitał zaangażowany w inwestycję, od którego liczony jest później wskaźnik ROI.
Założenia dotyczące obłożenia i stawek najmu
Średnia stawka za dobę i średnie obłożenie roczne są danymi szacunkowymi wprowadzanymi przez użytkownika, a nie wartościami gwarantowanymi. W praktyce obłożenie w uzdrowiskach zmienia się sezonowo, dlatego warto opierać te liczby na realnych danych rynkowych dla konkretnej lokalizacji, a nie na wartościach z materiałów sprzedażowych dewelopera lub operatora.
ROI, cash flow, cash-on-cash return i cap rate
Kalkulator rozróżnia kilka wskaźników, które odpowiadają na różne pytania inwestycyjne:
Cap rate netto = roczny zysk operacyjny netto / całkowity koszt inwestycji
Cap rate pomija finansowanie kredytem i pokazuje, jak wydajna jest sama nieruchomość, niezależnie od sposobu jej sfinansowania. W tym kalkulatorze jest to wskaźnik orientacyjny i nie należy utożsamiać go bezpośrednio z wyceną rynkową nieruchomości.
Zwrot z kapitału własnego po kredycie = roczny cashflow po kredycie / własna gotówka wniesiona do inwestycji
Ten wskaźnik uwzględnia ratę kredytu i pokazuje realny zwrot z kapitału własnego, a nie z całej wartości nieruchomości. Wysoki zwrot z kapitału własnego może wynikać z dużego udziału kredytu. Nie oznacza automatycznie niskiego ryzyka ani wysokiej jakości inwestycji.
Ogólne ROI inwestycji to relacja rocznego zysku netto do całkowitego zaangażowanego kapitału (własnego i obcego łącznie) — pozwala porównać opłacalność niezależnie od struktury finansowania.
Próg rentowności
Próg rentowności odpowiada na pytanie, jakie minimalne obłożenie lub jaka minimalna średnia stawka dobowa są potrzebne, aby przychód z najmu pokrył wszystkie koszty stałe, prowizje oraz ratę kredytu. Większy zapas między przyjętym obłożeniem a progiem kalkulatora może oznaczać większy margines operacyjny w ramach przyjętego scenariusza. Nie eliminuje jednak ryzyka zmian popytu, kosztów ani warunków finansowania.
Ograniczenia kalkulacji
Wynik kalkulatora ma charakter orientacyjny i zależy od danych wprowadzonych przez użytkownika; nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej, podatkowej ani kredytowej. Narzędzie nie uwzględnia automatycznie zmian stóp procentowych w trakcie trwania kredytu, inflacji kosztów operacyjnych, przyszłych zmian przepisów podatkowych ani indywidualnej sytuacji finansowej inwestora. Przed podjęciem decyzji o zakupie warto zweryfikować przyjęte założenia z niezależnym doradcą finansowym, podatkowym lub kredytowym.